Sprzedaż mieszkania wraz z lokatorem 

Właściciele mieszkań często decydują się na sprzedaż mieszkania, które jednocześnie jest wynajmowane. Nabycie lokalu wraz z najemcą może przyczynić się do powstania komplikacji prawnych. W zależności od planowanego sposobu wykorzystania mieszkania warto zastanowić się, czy nabycie mieszkania wraz z lokatorem będzie dobrą inwestycją. Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna? Jakie prawa i obowiązki ma kupujący mieszkanie z lokatorem? Czy nabywca mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?

Przejście praw i obowiązków z umowy najmu

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przepisy prawa nie zakazują sprzedaży mieszkania w czasie jego wynajmowania. Stosując skrót myślowy można stwierdzić, że właściciel mieszkania może je sprzedać wraz z lokatorem. Przepisy prawa dotyczące nieruchomości zapewniają ciągłość najmu niezależnie od tego kto jest właścicielem mieszkania. Zasadą jest, że nabywca mieszkania wchodzi w ogół praw i obowiązków dotychczasowego właściciela mieszkania, a więc wynajmującego. W konsekwencji przepisy prawa zapewniają kontynuację zawartej wcześniej z najemcą umowy. Podkreślić należy, że nabywca mieszkania nie może w sposób jednostronny zmienić treści umowy najmu. Ewentualna zmiana umowy najmu będzie wymagać każdorazowo zgody najemcy.   

Sposób korzystania z mieszkania

Zakres praw i obowiązków wynajmującego i najemcy będzie określać umowa najmu. W przypadku braku odpowiednich postanowień umowy zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wynajmujący nie będzie mógł zatem w sposób dowolny korzystać z mieszkania, w tym nie będzie mógł podejmować czynności, które utrudniłyby najemcy korzystanie z lokalu mieszkalnego. Biorąc pod uwagę powyższe, zasadne jest zapoznanie się z umową najmu jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania. W szczególności należy sprawdzić czas na jaki została zawarta umowa najmu. 

Wypowiedzenie umowy najmu 

Nabywca mieszkania (wynajmujący) w większości przypadków nie będzie mógł w sposób dowolny rozwiązać umowy najmu. Pomijam tutaj rozwiązanie umowy najmu na skutek zgodnego porozumienia stron. W celu rozwiązania umowy najmu nabywca mieszkania będzie musiał złożyć wypowiedzenie. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w ściśle określonych sytuacjach. Przykładowo wynajmujący może rozwiązać umowę najmu za miesięcznym wypowiedzeniem w sytuacji, gdy najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy. Wynajmujący może rozwiązać umowę za sześciomiesięcznym wypowiedzeniem w sytuacji, gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a najemca ma tytuł prawny do innego mieszkania albo wynajmujący zapewni mu lokal zamienny. Jak widać prawo chroni interesy najemców kosztem interesów wynajmujących.  

Co sprawdzić przed nabyciem mieszkania?

Przed nabyciem wynajmowanego mieszkania warto zapoznać się z umową najmu. W szczególności należy zweryfikować na jaki czas została zawarta umowa, w jakiej formie (np. zwykła forma pisemna, najem okazjonalny), wysokość czynszu i terminy zapłaty. Zasadne byłoby również poczynienie ustaleń z najemcą w celu ustalenia jego dalszych planów dotyczących zamieszkania, a także zweryfikowania jego zdolności płatniczych. Jeżeli umowa najmu niebawem ma wygasnąć, to warto w takiej sytuacji zdecydować się na zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem opróżnienia mieszkania.  

Podsumowanie

Nabycie mieszkania wraz z lokatorem jest dopuszczalne, ale w wielu sytuacjach rodzi komplikacje dla nabywcy. Decydując się na taką inwestycję kupujący mieszkanie powinien mieć świadomość, że prawo będzie chronić przede wszystkim interesy najemcy. Jeżeli najemca okaże się osobą nieuczciwą, to nabywca mieszkania będzie musiał przeprowadzić procedurę eksmisyjną, która jest niezmiernie czasochłonna.